律师手记

房屋买卖合同生效OR成立?--最高人民法院再审案律师心得

本案主办律师:北京当代律师事务所 合伙人 李雪冬
【基本案情】
??????? 2000年11月7日,重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心收到以唐兰为卖方、程永莉为买方的《房屋买卖合同》、《房地产交易合同登记申请表》等关于唐兰所有房屋的房屋买卖材料,材料上均盖有“唐兰”字样私章,部分材料签有“唐兰”字样签名,重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心凭上述材料将登记在唐兰名下的房屋过户给了程永莉。
??????? 2003年4月17日,唐兰以其从未与程永莉签订房屋买卖合同为由向法院提起行政诉讼。
??????? 重庆市第一中级人民法院在二审中以主体不适格为由裁定驳回唐兰的起诉,并在裁判理由中认为:唐兰与程永莉盖章签订制式房地产买卖合同,经登记部门审查,获准房屋权属转移登记。
??????? 2007年3月,唐兰向重庆市九龙坡区人民法院提起本案民事诉讼,请求确认房屋买卖合同无效,并判令程永莉将诉争房屋返还给唐兰。诉讼中,法院查明,上述“唐兰”的签名均为程永莉丈夫所签,“唐兰”字样的私章无法证明为唐兰所有。该案经一审、二审以及重庆高院再审,均在合同是有效还是无效之间争议,重庆高院再审判决认为合同有效并据此驳回了唐兰的诉讼请求。
??????? 唐兰不服,向检察机关申诉,2012年5月16日,最高人民检察院向最高人民法院提起抗诉。
【裁判结果】
??????? 最高人民法院再审认为,涉案合同不涉及有效与无效的问题,而是是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下,根据法律规定,应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任,在“唐兰”签名被证实并非唐兰本人所签的情况下,程永莉不能证明“唐兰”字样的私章为唐兰本人所有并加盖时,应当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明民事行为的成立,且多方面证据均证明唐兰并未签订《房地产买卖合同》,唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。据此最高人民法院判决程永莉向唐兰返还房屋。
【律师意见】
??????? 本案中涉及到合同的“成立”与“生效”的问题。
??????? 合同是典型的民事法律行为,按照我国《合同法》及《民法通则》的定义,合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。合同双方对主要的条款意见协商一致,合同就成立。但此时,合同还并没有生效还只是一个双方意见统一的一个事实状态。要达到生效的效果,还需要条件。比如说履行时间、条件具备,双方签字盖章等。生效时合同对双方就均产生了约束力。合同成立是合同生效的前提条件。不成立,何谈生效!
??????? 本案中,唐兰主张从未与程永莉签订房屋买卖合同,而程永莉主张签订了,并有“唐兰”的三处签字,但法庭调查后得知是程永莉的丈夫所签。那么就是说,合同的内容及签订,唐兰是一无所知。那就不会有对合同内容协商一致的情况并达成一致意见,也就没有了成立的合同。所以本案一审、二审主要是围绕合同有效与无效的审判方向是错误的。合同还没有成立,自然无法达到生效的结果。如从合同是否成立的角度出发,那么审判方向以及法律适用就有所不同。
??????? 根据民事诉讼法的举证规则,“谁主张谁举证”的原则,主张合同成立的一方要进行举证证明合同已经成立。本案中,“唐兰”处签名是程永莉丈夫所签,程又没有证据证明私章是唐兰所有并使用,那么其就要承担举证不能的不利后果。最高人民法院经过再审进行的审判方式,合理合法的分配l举证责任,使案件回归到原始的事实状态,从而最大层度的保护了实体权利人的根本权益,保护了自己的房产。