律师手记

谨防交易中的缔约过失风险

朱克非律师 bet365足球正网平台_bet365官网客户端下载_bet365预测所执行主任、高级合伙人 擅长领域:商事诉讼、企业法律顾问

经济生活的活力源于交易的契约行为,社会财富的积累合同制度的完善密不可分,因此对于合同的重视和防控合同风险是任何经济生活参与者必须关注的内容。

一份合同的产生、订立、履行,乃至解除、终止都有其遵循的法律原则和规定,本文从诉讼实务方面简述一下“缔约过失责任”。

一份合同订立之前,合同的当事人之间并无义务,只是在接触中形成了接触,在接触中的协助、通知、甚至相互的保护照顾等行为就逐渐产生了,这些行为都应该遵守着诚实信用的原则,这些遵循诚实信用原则下的行为义务并非合同义务,而是一种“先合同义务”,一旦违反了这些义务并形成了赔偿责任,也就构成了“缔约过失责任”。在现实的经济生活中,缔约过失责任风险的关注度往往弱于合同的违约责任的重视。

这里简述我们代理的两起事案例:

1、A公司预购B公司的整栋物业进行改造开发,双方经过多次磋商后确定了最终合同文版,通过电子邮件方式互传后等待出卖方B公司的签订。期间,A公司向B公司支付了诚意金。又经过沟通,B公司同意A公司先行派施工人员进场改造施工。但在施工两周后,B公司回复因种种原因无法最终签订合同。A公司后以缔约过失责任纠纷提起诉讼要求赔偿经济损失

2、自然人甲将自己租赁的某农村土地进行平整后转租给自然人乙,双方约定,又乙进行土地上的基建施工,盖起四层楼房进行公寓出租,物业租金的所得中约定了一定份额在作为土地租金支付给甲。双方签订了书面合同,并实际履行数年。后,因为甲方涉及另外一起与本合同相关的民事诉讼,经过法院裁判,本土地租赁合同已违反法律规定被确认无效。据此乙向甲提出民事诉讼,要求价进行赔偿。

在分析这两个案例的之前,我继续了解一下关于缔约过失责任的适用范围。

缔约过失责任是一种合同责任,对于这类责任的把握范围的法律适用非常重要。笔者认为,这类责任的适用范围可以掌握在如下的三类。第一、合同缔结过程中形成的缔约过失责任。第二、合同被撤销的缔约过失责任。第三、合同无效的缔约过失责任。上述的区分是按照一份合同的时间进行的划分,但是最终都要追溯到合同缔约之时。

现在再看上述的两个例子。

第一件案例,根据证据可以看到几个重要的事实情节,1、双方存在多次的邮件往来,反映出对于双方曾对合同内容积极的洽商和约定。2、A公司交付了相当于购买该物业价款的百分之十的诚意金。3、A公司基于B公司同意开始了改造施工。

显然,这起纠纷的发生处于合同缔结的过程中,作为A公司的诉讼代理人,我们认为诚意金的缴纳是对合同成立的积极促进行为,这一事实的发生是双方约定而成,显然是双方的法律关系进入到一个特殊的关系状态中,此时,诚实信用原则的遵守是缔约过程中对于要约方和回应方具有约束力的。另一方面,开始施工的事实又可以认为是一方的险合同义务履行,这个事实的发生是基于双方的确认一致。但是当多次磋商后的合同文本被拒绝签署时,最为本案中的B公司便明显构成了在合同成立过程中违反诚实信用原则的情形了。

笔者认为,此案的裁判可以遵循《合同法》42条关于“其他违背诚实信用原则的行为”认定B公司承担缔约过失责任并对A公司的损失予以赔偿。在本案的庭审后通过我们的代理双方进行了诉讼调解A公司的直接损失得到了赔偿。

在第二起案件,其实是通过彼案引起的此案,形成了连环案。案中的乙方因为甲方和合伙人的合伙纠纷被确定为第三人参加诉讼,但是甲方和合伙人的纠纷是围绕土地租赁合同收益进行的,因此在审查中,基于土地租赁合同的违法性,法院对此合同认定无效。于是第三人乙方在本结束后向出租土地的甲方提出缔约过失责任纠纷。

缔约过失责任事实上是因为一方的过失或故意导致的,所以合同因无效导致缔约过失纠纷首要的是要确认造成无效的过错方,以及无效导致的实际损失。这两个焦点是本案中的重点。案件审理中查出,甲方在出租土地中存在当地村委会不知情而且合同约定的土地坐落有约定地点和甲方自由使用权的土地不一致的情况,这样根据正反映出的事实法官将土地租赁合同无效的责任大部分归责甲方,乙方由于没有尽到必要的土建施工涉及的应有法规的学习和注意义务也对自己的损失承担相依的缔约过失责任。

笔者认为,此案关于缔约过失责任的认定主要适用《合同法》42条中“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”的规定。同时,在裁量乙方未进必要注意义务情形存在与否的判定和法律适用时,乙方的表现主要反映在“未履行必要手续”方面,可以适用“其他违背诚实信用的原则”认定乙方的相应责任。

缔约过失责任的存在在现实中往往被经营者忽略,很多人更关注成立后的合同履行和违约的追责,但是诚实信用和先合同义务是法律规范中维护的内容,加强在磋商合同中法律责任的风险防范,合法规避己方责任同样至关重要。

根据相关法律规定和我们办理同类案件的经验,针对缔约过失责任纠纷,提出以下建议:

一、只要双方已经实际进入合同的接触、磋商阶段,彼此就具有了信赖利益,故双方均应诚实地履行告知、说明、保密等先合同义务,积极促成合同的订立与生效。尤其应当注意:最好以书面通知的形式履行告知和说明义务,并妥善保存此书面通知,以备将来打官司时作为证据使用。

二、只要磋商行为符合市场规律和交易常理,就不能认定为恶意磋商。比如:就供货合同而言,样品价格并不必然视为大批量产品价格。因此,在约定样品价格之后,签订正式供货合同之前,市场价格大幅下跌的情况下,需方就尚未签订的正式供货合同中大批量产品的价格提出降价的要求,是一种符合市场规律和交易常理的合理磋商行为,而非恶意磋商行为。

三、如果一方当事人声称对方隐瞒与订立合同有关的重要事实,在对方提供证据证明已适当履行了告知义务的情况下,己方却不能提出相反证据予以反驳,将承担败诉的不利后果。

四、双方当事人在进行新的磋商以前,已有协议的不履行,并不属于新协议下的缔约过失责任。

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相关法条

《合同法》

第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:

(一)假借订立合同,恶意进行磋商;

(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;

(三)有其他违背诚实信用原则的行为

第四十三条 当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密,无论合同是否成立,不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。