专业研讨

合同的“成立”与“生效”

一起房屋买卖合同纠纷案解析

(李雪冬律师)

曾为bet365足球正网平台_bet365官网客户端下载_bet365预测所

2003 年毕业于北京大学法律系,学士学位

专业领域:房地产、公司、知识产
(一)基本案情
2000 年 11 月 7 日,重庆市九龙坡区土地房屋权属登记中心收
到以唐兰为卖方、程永莉为买方的《房屋买卖合同》、《房地产交
易合同登记申请表》等房屋买卖材料,材料上均盖有“唐兰”字样
私章,部分材料签有“唐兰”字样签名。据此,重庆市九龙坡区土
地房屋权属登记中心凭上述材料将登记在唐兰名下的房屋过户给了
程永莉。
2003 年 4 月 17 日,唐兰以其从未与程永莉签订房屋买卖合同
为由向法院提起行政诉讼。重庆市第一中级人民法院在二审审理中
以主体不适格为由,裁定驳回唐兰的起诉,并在裁判理由中认定:
唐兰与程永莉盖章签订制式房地产买卖合同,经登记部门审查,获
准房屋权属转移登记。2007 年 3 月,唐兰向重庆市九龙坡区人民法院提起本案民事
诉讼,请求确认房屋买卖合同无效,并判令程永莉将诉争房屋返还
给唐兰。诉讼中,法院查明,上述“唐兰”的签名均为程永莉丈夫
所签,“唐兰”字样的私章无法证明为唐兰所有。该案经一审、二
审以及重庆高院再审,均在合同是有效还是无效之间争议,重庆高
院再审判决认为合同有效并据此驳回了唐兰的诉讼请求。唐兰不
服,向检察机关申诉,2012 年 5 月 16 日,最高人民检察院向最高
人民法院提起抗诉。
(二)裁判结果
最高人民法院再审认为,涉案合同不涉及有效与无效的问题,
而是是否成立的问题。在双方当事人就合同关系是否成立存在争议
的情况下,根据法律规定,应由主张合同关系成立的一方当事人承
担举证责任,在“唐兰”签名被证实并非唐兰本人所签的情况下,
程永莉不能证明“唐兰”字样的私章为唐兰本人所有并加盖时,应
当承担举证不能的诉讼后果。行政裁定书认定的事实只能证明民事
行为的成立,且多方面证据均证明唐兰并未签订《房地产买卖合
同》,唐兰与程永莉之间没有就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。
据此最高人民法院判决程永莉向唐兰返还房屋。
(三)律师解析
本案中涉及到合同的“成立”与“生效”的问题。合同是典型
的民事法律行为,按照我国《合同法》及《民法通则》的定义,
同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。合同双方对主要的条款意见协商一致,合同就成立。但此时,合同还并没有生
效,只是一个双方意见统一的一个事实状态。要达到生效的效果,
还需要条件。比如说履行时间、条件具备,双方签字盖章等。一旦
生效,合同对双方就均产生了约束力。合同成立是合同生效的前提
条件。不成立,何谈生效?
本案中,唐兰主张从未与程永莉签订房屋买卖合同,而程永莉
主张签订了合同,并有“唐兰”的三处签字,但法庭调查后得知是
程永莉的丈夫所签。那么就是说,合同的内容及签订,唐兰是一无
所知。这就不会有对合同内容协商一致的情况,也就没有了合同的
成立。所以本案一审、二审主要是围绕合同有效与无效的审判方向
是错误的。合同如果没有成立,自然无法达到生效的结果。如从合
同是否成立的角度出发,那么审判方向以及法律适用就有所不同。
根据民事诉讼法的举证规则,“谁主张谁举证”,主张合同成
立的一方要进行举证证明合同已经成立。本案中,“唐兰”处签名
是程永莉丈夫所签,程又没有证据证明私章是唐兰所有并使用,那
么其就要承担举证不能的不利后果。最高人民法院经过再审进行的
审判,合理合法的分配了举证责任,使案件回归到了合理的事实状
态,从而最大限度地保护了实体权利人的根本权益,保护了自己的
房产。